דף הבית עסקים נדל"ן מה הבדלים בין תמ"א 38 לפינוי בינוי?
מה הבדלים בין תמ"א 38 לפינוי בינוי?
רונן הלל יחסי ציבור 22/03/13 |  צפיות: 3010

מאת ליאור עזרא, איש נדל"ן ומנכ"ל המרכז הארצי ללימודי נדל"ן ותמ"א 38

http://tma38academy.com

במאמר זה נדון בהבדלים בין פרויקט תמ"א 38 לבין פרויקט פינוי בינוי, נסביר מה מהות כל אחת מהתוכניות , איזה מהם עדיפה? ולמי?

ראשית נסביר מהי תוכנית תמ"א 38:

תוכנית מתאר ארצית 38 לחיזוק מבנים קיימים, דרך מקורית ומהירה להשביח את ערך הנכס ללא עלות כספית. התוכנית פורסמה בשנת 2004 ע"י משרד הפנים ומיום פרסומה ועד היום חלו בה 3 תיקונים.

מטרת התוכנית היא לחזק מבנים אשר הוצא להם היתר בניה לפני 1/1/1980 ובשל כך אינם עומדים בתקן הנדסי 413, שהוא למעשה התקן שמגדיר את עמידות המבנים ברעידת אדמה.

מטרת התוכנית לאפשר לקבל היתרי בנייה לחיזוק מבנים וגם לתוספות בנייה בכמה אופציות, ניתן להוסיף אגף או קומה או דירת גן הדיירים יקבלו בתמורה הוספת ממ"ד ומרפסת שמש תשתיות חדשות , שיפוץ כללי למבנה והוספת מעלית.

התוכנית נועדה לעודד קבלנים ותושבים לבצע את החיזוק של המבנה בכוחות עצמם תוך קבלת הקלות מס ופטורים משמעותיים ללא תשלום מצד הדיירים.

כיום יש הרבה מקומות שבהם מבצעים את התוכנית ויש עדיין הרבה מבנים שבהם ניתן ליישם את התוכנית, חשוב לציין שלאחר שהפרויקט מסתיים ערך הדירות עולה ב 40%.

מהו פינוי בינוי?

פינוי בינוי הוכרז לראשונה כמדיניות רשמית של משרד הבינוי והשיכון בשנת 1998.

פינוי בינוי הינה תוכנית שפירושה להרוס ולבנות מחדש, פינוי בינוי מחדש את העיר ומחזק את התדמית שלה, אולם לצורך הפרויקט נדרשת הסכמה של רוב הדיירים ובדרך כלל של מבנים נוספים מסביב.

זהו תהליך של התחדשות עירונית, לרוב תהליך זה מתרחש באזורים ובשכונות אשר המצב הכלכלי והחברתי הינו מתחת לממוצע. התהליך מעניק לכל השכונות הללו מראה חדש, מעלה את ערך הדירות ואף מעניק להם תשתיות חדשות לחלוטין של מים, חשמל, ושירותים קהילתיים טובים בהרבה יותר.

הקבלנים אשר מבצעים פרויקטים מסוג זה בשכונות הללו מקבלים תמריצים נוספים בעבור כל תהליך הבנייה, תמריצים של מענקים כספיים וממשלתיים שונים, הטבות מס וזכויות בניה נוספות. לצורך מימוש התוכנית נדרשים לבצע שינוי תב"ע, מה שמאפשר כמות יותר גדולה של דירות לבנייה שיועמדו למכירה במחירים גבוהים בסיום הפרויקט. כיום יש מספר מתחמים של פינוי בינוי בארץ.

אחרי שהבנו את שני הפרויקטים, נעבור לשאלה העיקרית: מה עדיף ?

התשובה לשאלה הזו היא כמובן מורכבת, מבחינת הדיירים היתרונות בתוכנית תמ"א 38 הם רבים - משך הפרויקט קצר יותר, האישורים הנדרשים לתוכנית פשוטים יותר, והדיירים אינם נאלצים לעבור מבתיהם ולשנות את אורך חייהם, ערך הדירות עולה והדיירים יודעים למה לצפות בסוף הבניה. כמו כן, אין צורך בהסכמה של המבנים מסביב אלא רק באותו מבנה שבו מבוצע הפרויקט.

החסרונות עבור הדיירים מתמקדים כמובן בתקופת העבודה עצמה, ובאי נעימות מעבודות הרעש והאבק ולפעמים גם שינוי של הדירה (במידה ומוסיפים מרפסת שמש או ממ"ד).

פרויקט פינוי בינוי מהפכני יותר וכולל הרס מוחלט של המבנים הקיימים. מבחינת הדיירים, מדובר בטרטור לא קטן, המחייב אותם לעבור מבתיהם לדיור זמני, וכמובן לשוב חזרה עם סיום הפרויקט, לקבלת הדירות החדשות. אולם הם לא תמיד יודעים בדיוק כיצד יראו ואפילו איזו דירה יקבלו (הדירות החדשות מוגרלות בדרך כלל בין הדיירים). מצד שני, הם אכן מקבלים דירות חדשות, נהנים מבניינים חדישים ומשיפורי תשתית משמעותיים בשטח ומדירה יותר גדולה כל אלה הם יתרונות שלא ניתן לבטלם.

לסיכום, התשובה טמונה בתנאי השטח ובאפשריות הניתנות לביצוע הפרויקט.


דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:

 רונן הלל יחסי ציבור

רונן הלל

רונן הלל תקשורת ויחסי ציבור

Ronen Hillel Public Relations

טלפון: 03-6855282

נייד: 052-2508109

כתובת: מרמורק 10 תל-אביב, 64254

זוכה פרס האריה השואג 2009

זוכה פרס יחסי ציבור האריה השואג 2010

זוכה פרס האריה השואג 2011 על קמפיין שנתי ביחסי ציבור

לקבוצתהאתרים של יחסי ציבור רונן הלל תקשורת ויחסי ציבור - משרד יח"צ

יחסי ציבור | משרד יחסי ציבור | מיתוג אישי | הדחקת אזכורים שליליים | יחסי ציבור בישראל public relations in israel |פתיחת עסק חדש | אלי שביט

מוזמנים לבקר באתר החברה: http://www.ronenhillel.co.il ; Jacob Newberger



 


מאמרים נוספים מאת רונן הלל יחסי ציבור
 
בית המשפט מינה את המהנדס רפאל גיל כמומחה מטעמו
כבוד השופט זכריה ימיני מבית משפט השלום ברמלה מינה את המהנדס רפי גיל כמומחה מטעמו במשפט טאלב אבו גאנם נגד אורי בר אור (ת"א 23164-05-12 אבו גאנם נ' בר אור).

רפי גיל נבחר למהנדס מומחה מטעם שרביב בע"מ בתביעה שהוגשה ע"י נציגות הבית המשותף ברחוב אלון 37 חיפה
רפי גיל מונה למהנדס מומחה מטעם הנתבעת חברת שרביב בע"מ, בתביעת שהגישה נגדה נציגות הבית המשותף ברחוב אלון 37 חיפה. המשפט התנהל בפני כב' השופט דר' מנחם רניאל, בבית המשפט המחוזי בחיפה. פסק הדין ניתן ביום 28.1.2015. ת"א 26999-06-11 נציגות הבית המשותף ואח' נ' שרביב בעמ. את דייר הבית המשותף ייצגו עו"ד אלי הכהן ועו"ד טל רבינוביץ ואת שרביט בע"מ ייצג עו"ד חיים גלזר.

המהנדס רפי גיל מונה למומחה מטעם הנתבעות בתביעת עזאני נ' עיריית ראש העין ואח'
09/08/15 | חוק ומנהל
כב' השופט יחזקאל הראל – סגן הנשיאה בית משפט השלום בהרצליה: המהנדס גיל שהינו גם ממונה בטיחות, חלק על דעתו זו של אינג' גולדשטיין שאינו מומחה בטיחות. מצאתי להעדיף את דעתו, מה גם שלא שוכנעתי כי גם אם היה מותקן מעקה גם במדרגה הראשונה, היה בכך כדי למנוע את קרות התאונה

המהנדס רפי גיל מונה למומחה מטעם בית המשפט בתביעת פרניץ ואח' נ' אפריקה ישראל מגורים בע"מ ואח'
09/08/15 | חוק ומנהל
המהנדס רפי גיל מונה למומחה מטעם בית המשפט

טופ 94 - האטרקציה המרעננת של אילת!
פארק אתגרים עשיר בחוויות ואקשן לכל המשפחה

פסק דין: מוכרת שמכרה דירתה בזמן הבלעדיות וסירבה לשלם דמי תיווך - תשלם למתווך 44,460 אלף ש'
25/04/15 | כללי
חברת תיווך תבעה מוכרת דירה בנשר, שסירבה לשלם להם דמי תיווך, אף שמכרה את דירתה לקונים שלא באמצעות המתווך. לטענתה, חתמה על הסכם הבלעדיות עקב הטעיה ומתוך כפייה ואיומים של סוכן החברה, וכי המתווך לא היה הגורם היעיל שהביא למכירת הדירה היות והקונה הגיע אליה בעקבות פרסום עצמאי שקדם לחתימה על הסכם הבלעדיות. אולם בית המשפט דחה את טענותיה וקבע כי המוכרת הפרה את הסכם הבלעדיות והמתווכים זכאים לפיצוי המוסכם בגין הפרת ההסכם

שחר צוברי סיים במקום ה-8 בתחרות גביע הנסיכה סופיה, בפלמה דה מיורקה
04/04/15 | ספורט
את שיוט המדליות סיים המדליסט האולימפי מבייג'ינג במקום ה-6. צוברי הבטיח את מקומו בתחרות גביע העולם שתיערך בעוד כשבועיים בהייר

חוגגים פסח בפסטיבל סחלבים, תוכים וטבע בפארק האטרקציות אוטופיה
פסטיבל פסח וטבע בפארק אוטופיה: אוטפיה, פארק הסחלבים והאטרקציות של ישראל, יוצא בפעילות אביבית לחג פסח והמציע קונספט של טבע בכיף לכל המשפחה.

חוגגים פסח בפסטיבל סחלבים, תוכים וטבע בפארק האטרקציות אוטופיה
פסטיבל פסח וטבע בפארק אוטופיה: אוטפיה, פארק הסחלבים והאטרקציות של ישראל, יוצא בפעילות אביבית לחג פסח והמציע קונספט של טבע בכיף לכל המשפחה.

סיקורה מציעה את מזון העתיד: אצות ים חכמות טריות למאכל
סיקורה מציעה שני מוצרים חדשים ובריאים במיוחד : חסת-ים וסלט אצות עם בורגול. מוצרי החברה טעימים ובריאים, עשירים בחלבונים, סידן, ברזל, מינרלים, ויטמינים, נוגדי חמצון, חומצות אמינו ו-כלורופיל
     
 
שיווק באינטרנט על ידי WSI